Los proyectos de construcción son especialmente vulnerables a la volatilidad económica.
Un contrato puede ser comercialmente razonable en el momento de su firma, pero volverse mucho más caro meses después debido a la inflación, las fluctuaciones del tipo de cambio, el aumento de los precios del acero o el cemento, los costos de la energía, los gastos laborales, los precios de los equipos importados, los impuestos, los costos de financiación o las interrupciones en la cadena de suministro.
Esto plantea una de las cuestiones más difíciles del derecho de la construcción turco:
¿Quién asume el riesgo cuando el coste de la construcción aumenta después de la firma del contrato?
La respuesta depende principalmente del modelo de precios contractual.
Un contrato de precio fijo, un contrato de precio unitario, un contrato de coste más margen y un contrato de precio ajustable distribuyen el riesgo económico de forma diferente.
La legislación turca también contiene mecanismos legales que pueden permitir excepcionalmente la adaptación de un contrato cuando las condiciones económicas cambian de forma tan fundamental que insistir en su cumplimiento en las condiciones originales resultaría incompatible con el principio de buena fe.
Las dos cláusulas más importantes para los contratos de construcción privados son:
Artículo 138 del Código de Obligaciones turco: dificultad excesiva de cumplimiento
y
Artículo 480 — Ajuste de precios globales en contratos de obra.
Sin embargo, para los contratos de construcción pública, se aplica un régimen de diferencias de precio específico, tanto legal como reglamentario, en virtud de la legislación turca sobre contratación pública. La Autoridad de Contratación Pública mantiene unos "Principios de Diferencia de Precio" específicos y vigentes para los contratos adjudicados en virtud de la Ley de Contratación Pública, y dicho marco se actualizó sustancialmente en 2025.
Es fundamental comprender la distinción entre estos regímenes.
1. La regla de partida: Un contrato es vinculante incluso cuando se vuelve menos rentable
El principio fundamental del derecho contractual es pacta sunt servanda : los acuerdos deben cumplirse.
Un contratista normalmente no adquiere el derecho a aumentar el precio de la construcción simplemente porque:
- Los materiales se encarecieron;
- Los costos laborales aumentaron;
- El margen de beneficio del contratista disminuyó;
- La financiación se volvió más costosa;
- La lira turca se depreció;
- Los subcontratistas aumentaron sus presupuestos; o
- El proyecto acabó costando más de lo estimado inicialmente.
El riesgo comercial es inherente a la actividad de la construcción.
Este principio se vuelve particularmente estricto en los contratos de suma global.
El artículo 480 del Código de Obligaciones turco establece que, cuando el precio se haya fijado como una suma global, el contratista deberá completar la obra por ese precio, incluso si la obra requiere más mano de obra o gastos de los previstos inicialmente.
Por lo tanto:
Un aumento de costes no es lo mismo que un derecho legal a un precio más elevado.
El contratista deberá demostrar en primer lugar que tiene derecho a ello por contrato o que se cumplen las condiciones legales excepcionales exigidas para la adaptación.
2. Los contratos de construcción a precio fijo transfieren un riesgo de costos significativo al contratista
Un precio fijo, o precio de suma global, es uno de los mecanismos más comunes para asignar el riesgo del precio de la construcción.
Cuando las partes acuerdan que un contratista construirá un proyecto por un importe total fijo, el artículo 480/1 establece una regla estricta:
Aunque el trabajo resulte requerir más mano de obra y gastos de lo previsto, el contratista no puede, por lo general, exigir un aumento del precio acordado.
Esto significa que los errores de estimación habituales suelen recaer en el contratista.
Por ejemplo, si un contratista firma un contrato por 100 millones de liras turcas y posteriormente descubre que:
- Las cantidades de hormigón se subestimaron;
- Los presupuestos de los subcontratistas eran inexactos;
- La productividad laboral fue menor de lo esperado; o
- Los precios del mercado ordinario aumentaron,
El contratista no puede transferir automáticamente esos costos al empleador.
La situación jurídica solo cambia cuando las circunstancias alcanzan el umbral excepcional reconocido por el artículo 480/2 u otro mecanismo contractual o legal.
3. El artículo 480/2 crea un derecho excepcional a adaptar un precio a tanto alzado
El artículo 480/2 contiene uno de los mecanismos de protección más importantes para los contratistas.
Cuando circunstancias imprevisibles al inicio , o previsibles pero no tenidas en cuenta por las partes, hagan imposible o extremadamente difícil la finalización de la obra al precio global acordado , el contratista podrá solicitar la adaptación del contrato a las nuevas circunstancias.
Si la adaptación resulta imposible o no cabe esperar razonablemente del empleador, el contratista podrá, según las circunstancias, rescindir el contrato o darlo por terminado.
Esta disposición es particularmente importante porque confirma que un precio fijo no es absolutamente inmutable.
Sin embargo, el umbral es deliberadamente alto.
El contratista debe demostrar mucho más que:
“El proyecto resultó costoso.”
La verdadera pregunta se acerca más a:
¿Acaso un cambio imprevisto destruyó fundamentalmente los supuestos económicos en los que se basaba el precio fijo acordado?
4. La inflación no activa automáticamente el artículo 480/2
La inflación es uno de los riesgos más importantes en los proyectos de construcción turcos.
Sin embargo, la mera existencia de inflación no da derecho automáticamente a un contratista a un ajuste.
Esto se desprende del umbral legal.
El artículo 480/2 exige que existan circunstancias lo suficientemente graves como para impedir o complicar enormemente la finalización de la operación al precio acordado.
En consecuencia, un tribunal que examine una demanda basada en la inflación tendría que evaluar cuestiones como las siguientes:
- el entorno inflacionario en el momento de la firma del contrato;
- la duración del contrato;
- si los aumentos de precios podían haberse previsto razonablemente;
- la magnitud del aumento;
- si el contrato ya incluía un mecanismo de ajuste de precios;
- cuánto riesgo comercial asumió expresamente el contratista;
- la metodología de precios del contratista;
- si el aumento de costos afecta al proyecto en su conjunto o solo a componentes seleccionados; y
- si el rendimiento sigue siendo comercialmente razonable a pesar de la reducción de la rentabilidad.
Esto es particularmente significativo en una economía donde la inflación ya existía cuando se firmó el acuerdo.
Un contratista que firma un contrato a largo plazo de precio fijo durante un período económico ya volátil normalmente se enfrentará a un argumento de previsibilidad más difícil de defender que un contratista afectado por un evento verdaderamente excepcional que se salga de los supuestos económicos habituales de la transacción.
5. El artículo 138 establece la regla general de dificultad
La base legal más amplia para la adaptación contractual es el artículo 138 del Código de Obligaciones turco, que regula la dificultad excesiva de cumplimiento.
El artículo 138 se aplica cuando concurre una circunstancia extraordinaria:
- No era algo previsto y no podía haberse esperado razonablemente cuando se celebró el contrato;
- surgió por una razón no atribuible al deudor;
- alteró fundamentalmente las circunstancias existentes cuando se celebró el acuerdo, de modo que exigir su cumplimiento resultaría contrario a la buena fe; y
- El deudor aún no ha cumplido con sus obligaciones o las ha cumplido reservándose expresamente los derechos derivados de dificultades excesivas.
Cuando se cumplen estas condiciones, el deudor puede solicitar la adaptación judicial del contrato.
Si la adaptación resulta imposible, la rescisión o la rescisión podrán ser opciones disponibles según la naturaleza de la relación contractual.
El artículo 138 establece expresamente que la regla también se aplica a las deudas en moneda extranjera.
6. Los artículos 138 y 480 están relacionados pero no son idénticos
En las disputas de construcción, ambas disposiciones pueden parecer relevantes.
El artículo 138 es la disposición general sobre dificultades que se aplica a todas las relaciones contractuales.
El artículo 480/2 es la norma especial que aborda específicamente la fijación de precios a tanto alzado en los contratos de obras.
En consecuencia, cuando la controversia principal gira en torno a si un contratista puede eludir o modificar un precio fijo de construcción a tanto alzado debido a circunstancias extraordinarias posteriores, el artículo 480/2 adquiere especial importancia.
No obstante, el artículo 138 sigue siendo muy relevante para el análisis más amplio de las circunstancias cambiantes, en particular para las obligaciones que no se ajustan directamente al mecanismo especial de pago único.
Ambas disposiciones reflejan la misma idea fundamental:
Se protege la seguridad jurídica de los contratos, pero no siempre se puede exigir su cumplimiento cuando, excepcionalmente, la base económica de la transacción se ha derrumbado.
7. La depreciación de la moneda puede generar dificultades, pero no automáticamente
La volatilidad del tipo de cambio es particularmente importante en los proyectos de construcción turcos, ya que muchos insumos de construcción pueden estar vinculados directa o indirectamente a la moneda extranjera.
Algunos ejemplos son:
- ascensores importados;
- sistemas de climatización;
- equipamiento de fachada;
- componentes eléctricos;
- sistemas mecánicos;
- maquinaria de construcción;
- productos de acero especializados;
- Piedra o materiales de acabado importados;
- software y sistemas de automatización; y
- servicios técnicos extranjeros.
Un contratista puede firmar un contrato de precio fijo denominado en liras turcas (TRY), pero adquirir insumos importantes en euros (EUR) o dólares estadounidenses (USD).
Si la lira turca se deprecia considerablemente más adelante, la base de costes del contratista puede aumentar rápidamente.
Sin embargo, el principio jurídico sigue siendo el mismo:
La depreciación de la moneda no es, por sí sola, un mecanismo garantizado de ajuste de precios.
El reclamante aún debe demostrar que cumple con los requisitos legales para determinar si existe dificultad económica o recurrir al mecanismo de ajuste previsto en el contrato.
El artículo 138 confirma específicamente que las normas sobre dificultades excesivas también pueden aplicarse a las obligaciones en moneda extranjera.
8. El momento de la firma del contrato es crucial en los casos de divisas
Consideremos dos contratos hipotéticos.
Contrato A
Las partes celebraron un contrato de construcción a precio fijo por tres años en un entorno económico relativamente estable. Poco después, un acontecimiento externo extraordinario provocó una grave e inesperada perturbación en los mercados de divisas y en los costes de las obras importadas.
Contrato B
Las partes firmaron un contrato de precio fijo en liras turcas por tres años en un momento en que la volatilidad del tipo de cambio y la inflación ya habían persistido durante varios años.
Aunque ambos contratistas experimenten posteriormente aumentos sustanciales de costes, el análisis de previsibilidad puede ser muy diferente.
Las normas turcas sobre dificultades excepcionales se centran expresamente en circunstancias que eran imprevisibles o que no podían haberse previsto razonablemente en el momento de la celebración del acuerdo.
En consecuencia, el entorno económico existente en la fecha del contrato es evidencia.
Una parte no puede evaluar la imprevisibilidad únicamente con la perspectiva que da el tiempo.
9. Una pérdida de beneficios no es lo mismo que una dificultad excesiva
Las empresas de construcción suelen calcular el riesgo.
Un proyecto que inicialmente se esperaba que generara un margen del 20% puede, en última instancia, generar solo un 10%.
Eso no significa, por lo general, que la base contractual se haya derrumbado.
Del mismo modo, el hecho de que el contrato posteriormente deje de ser comercialmente atractivo no justifica automáticamente la intervención judicial.
El umbral legal establecido en los artículos 138 y 480 es sustancialmente más grave.
Por lo tanto, el contratista deberá estar preparado para demostrar el impacto económico de forma objetiva mediante pruebas tales como:
- estimaciones de costos originales;
- cálculos de licitación;
- cotizaciones de proveedores;
- contratos de compra;
- facturas;
- exposición a divisas extranjeras;
- aumentos salariales;
- índices de precios oficiales;
- Cálculos revisados del costo para completar el proyecto;
- análisis del flujo de caja del proyecto; y
- informes de expertos.
Un tribunal debe comprender no solo que los precios aumentaron, sino también cómo esos aumentos modificaron el equilibrio contractual.
10. El error de precios del propio contratista es diferente de un evento extraordinario
Un contratista normalmente no puede convertir una mala decisión comercial en una reclamación por dificultades económicas.
Supongamos que el contratista:
- cantidades de hormigón subestimadas;
- No se lograron obtener cotizaciones de los proveedores;
- Ignoró la evidente inflación;
- Presentó intencionadamente un precio extremadamente bajo para ganar el proyecto;
- no cubrió la exposición conocida a divisas extranjeras; o
- asumimos los riesgos que nos fueron expresamente asignados en virtud del contrato.
Estas circunstancias son muy diferentes de un acontecimiento externo verdaderamente inesperado.
El artículo 138 exige expresamente que la circunstancia extraordinaria pertinente no tenga su origen en el deudor.
Asimismo, el artículo 480 distingue las circunstancias extraordinarias e imprevistas de la norma general según la cual el contratista debe asumir los gastos y la mano de obra adicionales en un acuerdo de precio fijo.
11. La reserva de derechos durante la ejecución es sumamente importante
El artículo 138 contiene una cuestión que a veces se pasa por alto en la práctica comercial.
El deudor debe:
- aún no haber cumplido con la obligación; o
- han actuado reservándose sus derechos derivados de dificultades excesivas.
Esto puede tener una gran importancia práctica para los contratistas de construcción.
Por lo tanto, un contratista que experimente un aumento extraordinario de costos debe evitar continuar durante meses sin documentar su situación legal y luego intentar reconstruir retroactivamente una reclamación por dificultades económicas.
Dependiendo del contrato, las medidas de protección pueden incluir:
- notificaciones formales;
- cartas de reserva de derechos;
- avisos que acompañan a las solicitudes de pago parcial;
- registros que identifican los materiales afectados;
- notificación de eventos de costo extraordinario; y
- solicitudes de ajuste contractual.
La redacción exacta deberá diseñarse de acuerdo con el contrato correspondiente.
12. No confunda el aumento de precios con la fuerza mayor
La fuerza mayor y las dificultades económicas son conceptos relacionados, pero jurídicamente diferentes.
Un caso de fuerza mayor generalmente se refiere a un evento que impide el cumplimiento de una obligación o que causa una imposibilidad o demora legalmente relevante.
Las dificultades económicas se refieren a una situación en la que el desempeño aún puede ser técnicamente posible, pero se ha vuelto extraordinariamente oneroso.
Por ejemplo:
Fábrica destruida por un terremoto: un posible caso de fuerza mayor/imposibilidad de cumplimiento.
El acero se vuelve tres veces más caro: esto podría generar un aumento de precios y dificultades económicas.
La prohibición de importación hace que determinados equipos no estén disponibles: esto puede plantear problemas de fuerza mayor y dificultades/cambios en la legislación, según las circunstancias.
Por lo tanto, los contratos de construcción deben evitar incluir cualquier evento imprevisto bajo una cláusula genérica de "fuerza mayor".
Normalmente, las cláusulas separadas deben abordar lo siguiente:
fuerza mayor, aumento de precios, dificultades económicas y cambios en la legislación.
13. Una cláusula de ajuste de precios bien redactada es mejor que recurrir a un litigio
Los artículos 138 y 480 deben considerarse, en general, como mecanismos de seguridad excepcionales.
Lo ideal sería que las partes comerciales asignaran ellas mismas el riesgo de inflación y el riesgo cambiario.
Un contrato de construcción redactado correctamente puede proporcionar una fórmula objetiva para ajustar el precio del contrato cuando cambian los costos especificados.
Entre los posibles mecanismos se incluyen:
Ajuste basado en índices
El precio del contrato puede estar vinculado a un índice oficial acordado o a una cesta de índices.
A los diferentes componentes se les pueden asignar diferentes ponderaciones, por ejemplo:
- mano de obra;
- acero;
- cemento;
- energía;
- maquinaria;
- equipo importado.
Ajuste de divisas
Los componentes importados podrán estar vinculados a euros, dólares estadounidenses u otra moneda pertinente cuando esté legalmente permitido.
Ajuste de umbral
El contratista absorbe los aumentos hasta un umbral definido, por ejemplo, el 5%, mientras que los aumentos que superen ese umbral activan un ajuste.
Mecanismo de banda
Las fluctuaciones de precios dentro de un rango acordado son responsabilidad del contratista; las fluctuaciones fuera de dicho rango se comparten.
Fórmula de reparto de costes
Los aumentos extraordinarios se dividen entre el empleador y el contratista según un porcentaje predeterminado.
Ajuste específico del material
Solo las materias primas volátiles específicamente identificadas son ajustables.
La estructura correcta depende del proyecto.
14. El ajuste de precios debe funcionar en ambas direcciones
Los empleadores no deberían aceptar necesariamente una cláusula que estipule que el precio solo sube.
Un mecanismo de ajuste equilibrado puede proporcionar lo siguiente:
- Los aumentos extraordinarios incrementan el precio del contrato;
- Las disminuciones extraordinarias reducen el precio del contrato.
Esto evita que la cláusula se convierta simplemente en un mecanismo de protección de beneficios garantizados para el contratista.
También respalda el argumento de que la cláusula representa una auténtica asignación de riesgos económicos.
15. La fecha base debe estar claramente definida
Cualquier fórmula de escalamiento requiere una fecha de referencia clara.
Las fechas posibles incluyen:
- fecha de licitación;
- fecha de presentación de ofertas;
- fecha de firma del contrato;
- fecha de notificación para proceder;
- fecha de inicio.
Una cláusula vaga que dice:
“Los aumentos de precio se verán reflejados en el precio”
Es probable que genere una nueva disputa en lugar de resolver una existente.
El acuerdo deberá identificar:
el índice base, la fecha base, el índice de comparación, la frecuencia de ajuste, la fórmula, los costos excluidos y el método de cálculo.
16. El retraso y el aumento de precios deben estar cuidadosamente relacionados
Una de las situaciones más polémicas se produce cuando el proyecto se retrasa y los precios aumentan durante ese retraso.
La primera pregunta debería ser entonces:
¿Quién causó la demora?
Si el empleador provoca un retraso de 12 meses y los materiales del contratista se encarecen sustancialmente durante ese período, puede resultar inapropiado, tanto desde el punto de vista comercial como legal, atribuir la totalidad del aumento de precio al contratista.
Por el contrario, cuando el contratista ya se encuentra en una situación de retraso culpable, permitirle beneficiarse de una inflación posterior puede generar una asignación de riesgos errónea.
Por lo tanto, una cláusula de escalada sofisticada debería distinguir:
- retraso causado por el empleador;
- Retraso causado por el contratista;
- retardo neutral;
- retraso por fuerza mayor; y
- retraso gubernamental o regulatorio.
17. Un cambio en la ley puede generar una reclamación de precio independiente
Los costes de construcción pueden aumentar debido a cambios en la legislación posteriores a la firma del contrato.
Algunos ejemplos son:
- nuevos impuestos;
- derechos arancelarios;
- requisitos ambientales;
- obligaciones de seguridad;
- cambios en el salario mínimo;
- normas técnicas;
- equipo obligatorio;
- requisitos del permiso.
Una cláusula de cambio de ley puede determinar si dichos aumentos de costos son:
- incluido en el precio original del contratista;
- reembolsable;
- sujeto a un umbral;
- o que se consideren motivo de ajuste de plazos y precios.
Sin dicha cláusula, las partes podrían verse obligadas a recurrir a los principios legales generales y a la interpretación de la asignación de riesgos contractuales.
18. Los contratos de construcción en moneda extranjera requieren una revisión independiente de la legislación cambiaria
Las partes no deben dar por sentado que siempre tienen libertad para fijar el precio de todos los contratos de construcción en Turquía en dólares estadounidenses o euros.
La legislación turca sobre divisas contiene restricciones y excepciones que rigen los acuerdos entre personas residentes en Turquía.
Sin embargo, el Ministerio de Hacienda y Finanzas establece expresamente que los contratos de obras que incluyan costes en moneda extranjera pueden tener su precio contractual y las obligaciones de pago correspondientes denominadas en moneda extranjera o indexadas a ella. El Ministerio también indica que no existe un umbral porcentual mínimo: la mera existencia de algún coste en moneda extranjera puede ser suficiente para acogerse a la excepción pertinente.
Esto es de suma importancia para los contratos de construcción que involucren equipos o materiales importados.
Sin embargo, la clasificación del acuerdo es importante.
Las directrices del Ministerio también advierten que los contratos mixtos que contienen varios tipos de contratos requieren un análisis por separado; cuando un componente no reúne los requisitos para la excepción correspondiente, el tratamiento cambiario del acuerdo en su conjunto puede verse afectado.
Por lo tanto, los redactores de contratos no deben simplemente insertar:
“Precio del contrato: 10.000.000 USD”
sin antes comprobar las normas cambiarias aplicables.
19. El cambio de divisas no elimina el riesgo económico
Fijar el precio de un acuerdo en euros o dólares estadounidenses puede reducir un tipo de desajuste cambiario, pero crear otro.
Por ejemplo:
Costes del contratista:
50% EUR
30% TRY
20% USD
Precio del contrato:
100% EUR
El contratista sigue expuesto a las fluctuaciones de los salarios en liras turcas y de las importaciones en dólares estadounidenses con respecto al euro.
Del mismo modo, un empleador cuyos ingresos estén denominados íntegramente en liras turcas (TRY) puede asumir un riesgo cambiario significativo al aceptar un precio de construcción en dólares estadounidenses (USD).
Por lo tanto, el riesgo cambiario debe analizarse desde una perspectiva económica, en lugar de simplemente elegir una moneda "estable".
En ocasiones, una fórmula que utilice una cesta de divisas o un componente específico puede ajustarse con mayor precisión a los costes subyacentes del proyecto.
20. Los contratos de construcción pública siguen un sistema de diferencia de precios diferente
Es fundamental establecer una distinción entre:
contratos de construcción privados regidos principalmente por el derecho privado
y
Contratos de obras públicas adjudicados en el marco de la contratación pública.
Para los contratos regidos por la Ley de Contratación Pública y la Ley de Contratos de Contratación Pública, principios específicos de diferencia de precios . La Autoridad de Contratación Pública mantiene estas normas como un cuerpo independiente de la legislación vigente en materia de contratación pública.
Por consiguiente, un contratista que ejecute un proyecto público no debe analizar la escalada de costos exclusivamente a través de los artículos 138 y 480 del TBK.
Los documentos de licitación, el contrato, los principios aplicables sobre diferencias de precios y la legislación sobre contratación pública deben revisarse conjuntamente.
21. El sistema de precios diferenciales en la contratación pública se modernizó en 2025
El 30 de julio de 2025 se publicó una reforma importante , aplicable a las licitaciones anunciadas después del 1 de septiembre de 2025 y a los contratos relacionados.
La reforma amplió el sistema de índices disponible para calcular las diferencias de precios, al permitir el uso de 24 subíndices adicionales publicados por TÜİK.
También aclaró cuestiones como las siguientes:
- Tratamiento de diferencia de precio para nuevos elementos de trabajo sin un precio unitario existente;
- situaciones en las que se preparan varios pagos parciales en el mismo mes antes de que esté disponible el índice correspondiente;
- corrección posterior cuando se publique el índice correspondiente; y
- tratamiento de las diferencias de precio tras las prórrogas de plazo y la revisión de los programas de trabajo.
Estos cambios demuestran lo diferente que es el sistema de contratación pública de un contrato privado ordinario de precio fijo.
En las obras públicas, la fórmula aplicable y la documentación de la licitación pueden ser decisivas.
22. Las normas de contratación pública siguieron cambiando en 2026
La legislación turca sobre contratación pública se mantuvo vigente en 2026.
La Autoridad de Contratación Pública anunció otro paquete de modificaciones reglamentarias, publicado en el Boletín Oficial el 9 de abril de 2026, que incluye cambios que afectan a las licitaciones de construcción y a los precios unitarios vigentes utilizados en los procedimientos de contratación.
Por consiguiente, los contratistas deben verificar la versión de la legislación de contratación pública aplicable a la licitación específica, en lugar de basarse en un modelo genérico de diferencia de precios de un proyecto anterior.
La fecha pertinente de la licitación y del contrato puede determinar qué versión normativa se aplica.
23. No debe darse por sentado que habrá medidas legislativas extraordinarias para aliviar los precios
Turquía ya ha adoptado anteriormente mecanismos legales temporales para abordar los aumentos excepcionales de precios en los contratos públicos.
La Autoridad de Contratación Pública continúa archivando los regímenes relativos a:
- diferencias de precio adicionales;
- Mecanismos temporales del Artículo 3;
- Mecanismos temporales del Artículo 5;
- mecanismos temporales del Artículo 6; y
- Mecanismos temporales del Artículo 7.
Estos mecanismos demuestran que las condiciones económicas extraordinarias pueden llevar al poder legislativo a introducir medidas de alivio especiales para determinadas categorías de contratos públicos.
Sin embargo, los contratistas no deben dar por sentado que un régimen de alivio temporal aplicable a un período histórico se aplica automáticamente a un nuevo contrato.
Las primeras preguntas siempre deben ser:
¿Cuál es la fecha del contrato?
¿Qué disposición transitoria se aplica?
¿El contrato se ajustaba al ámbito legal?
24. Los contratistas privados no pueden importar automáticamente las reglas públicas de diferencia de precios
Un error conceptual común consiste en identificar una fórmula de diferencia de precios del sector público y asumir que un contratista privado tiene derecho legal al mismo ajuste.
Eso es incorrecto.
Las normas sobre diferencias de precios en la contratación pública se derivan de un marco legal y reglamentario específico.
Los proyectos privados dependen principalmente de:
- el contrato de construcción privada;
- Código de Obligaciones turco;
- cláusulas de ajuste acordadas;
- asignación de riesgos acordada;
- y disposiciones para casos de dificultades excepcionales.
En ocasiones, las fórmulas públicas pueden proporcionar puntos de referencia comerciales útiles cuando las partes negocian un mecanismo de ajuste privado, pero no se convierten automáticamente en vinculantes simplemente porque existan en la legislación sobre contratación pública.
25. La evidencia es fundamental en una afirmación sobre la adaptación de precios
Un contratista que solicite una adaptación judicial debe esperar un examen financiero detallado.
Entre las pruebas útiles se incluyen:
- documentos originales de la licitación;
- Plan de costos original;
- lista de cantidades detallada;
- cotizaciones de materiales existentes en la fecha del contrato;
- citas posteriores;
- contratos con proveedores;
- facturas reales;
- datos de nómina;
- acuerdos con subcontratistas;
- índices oficiales de inflación;
- índices de precios de la industria;
- datos de cambio de divisas;
- documentación de materiales importados;
- derechos arancelarios;
- registros financieros;
- programa del proyecto original;
- programa de proyecto revisado;
- documentación del empleador que retrasa el proceso;
- notificaciones y correspondencia relativa a la reserva de derechos.
Un gráfico general que muestre un aumento de la inflación rara vez es suficiente para explicar el efecto económico en un contrato de construcción específico.
El análisis debe vincular el evento macroeconómico con la estructura de costos contractuales real.
26. A menudo será necesario el análisis de expertos
Las disputas sobre el aumento de precios suelen requerir conocimientos financieros y técnicos.
Un experto podría necesitar comparar:
Economía del contrato original
con
Costo económico actual para completar el proyecto.
El análisis podría necesitar aislar:
- riesgo común del contratista;
- inflación extraordinaria;
- efectos cambiarios;
- cambios en el alcance;
- demora por parte del empleador;
- retraso del contratista;
- Adquisiciones ineficientes;
- trabajo adicional;
- legislación modificada;
- y los movimientos reales del mercado.
De lo contrario, una afirmación exagerada podría atribuir erróneamente cada aumento en el costo del proyecto a la inflación.
27. El trabajo adicional no es lo mismo que el aumento de precio
Supongamos que el empleador añade otra planta al proyecto.
El coste adicional resultante es principalmente un problema de variación/trabajo adicional, no simplemente inflación.
Supongamos, en cambio, que el alcance original permanece sin cambios, pero los precios del acero aumentan drásticamente.
Eso es un problema de aumento de precios.
Supongamos que el empleador cambia las especificaciones de la fachada, pasando de piedra nacional a mármol importado, al tiempo que varía el tipo de cambio.
Eso puede contener ambos:
de variación y escalada cambiaria .
Una reclamación de construcción adecuada separa cada causa de costo adicional.
28. Los pagos anticipados pueden reducir o aumentar la exposición a la inflación
Las estructuras de pago por adelantado pueden afectar significativamente al riesgo.
Un contratista que reciba un anticipo de movilización significativo podrá:
- Haga el pedido de materiales con anticipación;
- precios seguros;
- divisas de cobertura;
- pagar depósitos;
- reducir la exposición futura.
Por lo tanto, cuando un contratista recibe fondos por adelantado sustanciales pero opta por no adquirir materiales clave, el análisis de las dificultades reales puede diferir de una situación en la que el empleador retuvo los pagos por adelantado e impidió la adquisición temprana.
La conducta comercial posterior a la firma del contrato es importante.
29. Los empleadores deben exigir pruebas antes de aceptar una escalada
Cuando un contratista solicita un 30% adicional, el empleador no debe aceptar ni rechazar la solicitud de inmediato.
Una revisión estructurada debería plantear las siguientes preguntas:
- ¿Qué cláusula contractual permite la reclamación?
- ¿Qué partidas de gastos aumentaron?
- ¿Cuáles eran los precios originales?
- ¿Cuáles son los precios actuales?
- ¿Qué porcentaje del coste total del proyecto representan esos elementos?
- ¿Podría el contratista haber previsto razonablemente el aumento?
- ¿Ya se había retrasado el contratista?
- ¿Se podría haber evitado el aumento mediante la contratación anticipada?
- ¿El contratista ya ha recibido quejas por otros medios?
- ¿El ajuste propuesto preserva la asignación comercial original del riesgo?
Esto convierte una renegociación emocional en una reclamación cuantificable desde el punto de vista legal y económico.
30. Los contratistas deben notificar con anticipación
Un contratista que se enfrenta a una escalada grave de problemas debería evitar esperar hasta que el proyecto sea financieramente insostenible.
Un aviso eficaz normalmente debería identificar:
- el evento;
- cuando ocurrió;
- por qué era imprevisible o estaba fuera del riesgo asumido;
- ¿Qué componentes del proyecto se ven afectados?
- impacto financiero previsto;
- Impacto previsto del programa;
- la cláusula contractual en la que se basaron;
- Reservados todos los derechos legales;
- medidas de mitigación adoptadas; y
- el alivio solicitado.
La documentación temprana es particularmente importante porque el artículo 138 toma en cuenta expresamente si el cumplimiento se produjo con reserva de derechos por dificultades.
31. El ajuste de precios y la extensión de plazo deben analizarse por separado
Un acontecimiento económico puede afectar a ambos:
precio
y
tiempo.
Por ejemplo, una restricción a la importación puede obligar al contratista a buscar equipos alternativos a un precio más elevado y también puede retrasar la entrega hasta tres meses.
Por lo tanto, un contrato debe abordar por separado:
- prórroga del plazo;
- aumento de costos;
- costo de prolongación;
- escalada;
- daños y perjuicios liquidados;
- y mitigación.
Conceder más tiempo no necesariamente resuelve quién debe asumir el coste adicional.
Del mismo modo, aumentar el precio no exime automáticamente del pago de la demora contractual.
32. Un buen contrato de construcción debe incluir un procedimiento para casos de dificultad
Idealmente, los proyectos de gran envergadura deberían incluir un procedimiento contractual que obligue a las partes a negociar cuando se superen determinados umbrales económicos.
Por ejemplo:
Si el índice de costes de construcción acordado aumenta en más del 15% con respecto a la fecha base, las partes negociarán un ajuste utilizando la fórmula contractual.
El acuerdo deberá determinar qué sucede si las negociaciones fracasan.
Las posibles opciones incluyen:
- determinación de expertos;
- junta de resolución de disputas;
- arbitraje;
- litigio;
- derechos de suspensión;
- terminación.
Esto es mucho más predecible que dejar todo el futuro económico de un proyecto plurianual en manos de una reclamación general por dificultades económicas.
33. El arbitraje puede ser particularmente útil para proyectos de construcción internacionales
Los contratos internacionales de construcción suelen incluir:
- inversores extranjeros;
- contratistas internacionales;
- equipo importado;
- financiación en moneda extranjera;
- consultores internacionales;
- garantías transfronterizas.
En este tipo de proyectos, el arbitraje puede constituir un foro adecuado para reclamaciones complejas de escalada de demandas.
El contrato puede combinar:
Derecho sustantivo turco
con
arbitraje internacional
donde sea legalmente apropiado.
No obstante, la cláusula de resolución de controversias debe coordinarse cuidadosamente con los requisitos obligatorios de la legislación turca y la naturaleza del proyecto subyacente.
34. Diez preguntas que debe hacerse antes de firmar un contrato de construcción a precio fijo
Antes de acordar un precio fijo, ambas partes deben responder:
1. ¿Cuánto tiempo durará la construcción?
Cuanto más largo sea el proyecto, mayor será el riesgo de escalada de la crisis.
2. ¿Qué porcentaje de los costos son importados?
Esto determina la sensibilidad a la moneda.
3. ¿Qué moneda refleja mejor los costes subyacentes del proyecto?
El precio en TRY puede ocultar una exposición significativa al USD o al EUR.
4. ¿Qué materiales son los más volátiles?
El acero y los sistemas mecánicos importados pueden requerir un tratamiento diferente al de los insumos de bajo riesgo.
5. ¿Existe una cláusula de escalada de precios?
De lo contrario, el contratista asume un riesgo considerablemente mayor.
6. ¿Qué es el índice de ajuste?
El índice seleccionado debe reflejar los costes reales del proyecto.
7. ¿Existe un umbral?
No todos los pequeños aumentos de precio deberían requerir una revisión de los precios.
8. ¿Quién soporta la inflación relacionada con la demora?
Es necesario distinguir entre los retrasos imputables al empleador y los imputables al contratista.
9. ¿Qué sucede si el ajuste resulta comercialmente insuficiente?
Deben abordarse los casos de dificultades económicas y los procedimientos de rescisión de contrato.
10. ¿Es legalmente permisible la cláusula monetaria?
Las restricciones cambiarias turcas deben consultarse por separado. Para los contratos de obras que incluyan costes en moneda extranjera, el Ministerio reconoce una excepción que permite la fijación de precios en moneda extranjera o indexada a ella.
35. Lista de verificación recomendada para el aumento de precios
Un contrato de construcción sofisticado debe contemplar cláusulas relativas a:
- precio base del contrato;
- modelo de precios;
- componentes fijos y ajustables;
- fecha base;
- índice aplicable;
- ponderaciones de índices;
- materiales importados;
- metodología del tipo de cambio;
- intervalo de ajuste;
- umbral de escalada;
- límite máximo;
- ajuste a la baja;
- trabajo adicional;
- cambio en la ley;
- demora por parte del empleador;
- retraso del contratista;
- fuerza mayor;
- privación;
- plazos de preaviso;
- requisitos de evidencia;
- mitigación;
- pagos por adelantado;
- cobertura cambiaria;
- renegociación;
- determinación de expertos;
- suspensión;
- terminación; y
- resolución de disputas.
El objetivo no debería ser necesariamente eliminar el riesgo de precio.
Ningún contrato puede eliminar por completo el riesgo económico.
El objetivo es decidir de antemano quién asumirá cada categoría de riesgo.
Conclusión: La escalada de precios es principalmente un problema de asignación de riesgos
La inflación y la volatilidad cambiaria pueden transformar radicalmente la economía de un proyecto de construcción.
Sin embargo, la legislación turca no adopta el principio de que todo aumento de costes pase automáticamente del contratista al empleador.
Para los contratos a tanto alzado, el artículo 480 establece la posición de partida opuesta:
El contratista debe, por lo general, completar el trabajo por el precio acordado, incluso cuando el costo del trabajo sea mayor de lo previsto.
Excepcionalmente, cuando circunstancias imprevistas hagan imposible o extremadamente difícil la finalización del contrato al precio global acordado, el artículo 480/2 permite la adaptación y, cuando la adaptación no pueda resolver adecuadamente la situación, la posible rescisión o terminación del contrato.
El artículo 138 prevé el mecanismo de excepción por dificultades extremas, cuando circunstancias extraordinarias e imprevisibles alteran fundamentalmente el equilibrio contractual hasta tal punto que insistir en el cumplimiento resultaría contrario a la buena fe. Esta disposición se aplica expresamente a las obligaciones en moneda extranjera.
Mientras tanto, la fijación de precios en moneda extranjera debe analizarse por separado conforme a la legislación monetaria turca. El Ministerio de Hacienda y Finanzas confirma que los contratos de obras que incluyan costes en moneda extranjera pueden acogerse a la fijación de precios en moneda extranjera o indexados a ella, según la excepción correspondiente.
Los contratos de construcción pública requieren un análisis completamente independiente según la legislación sobre diferencias de precios en la contratación pública. El sistema actual cuenta con mecanismos específicos para el análisis de diferencias de precios y se modernizó en 2025 mediante la ampliación de los subíndices TÜİK disponibles y la aclaración de varias cuestiones de cálculo.
Por lo tanto, la lección más importante para las partes involucradas en la construcción no es:
“¿Puede la inflación justificar un precio más alto?”
Es:
“¿Quién aceptó asumir el riesgo de inflación y de tipo de cambio, qué evento ocurrió realmente y dicho evento superó el umbral contractual o legal para el ajuste de precios?”
El mejor momento para responder a esa pregunta no es después de que los precios del acero se dupliquen, la moneda fluctúe o el contratista amenace con detener el trabajo.
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